Si ha leído algo en línea sobre las ADUs de Florida en los últimos seis meses, probablemente ha visto artículos diciendo que una ley estatal está a punto de permitir ADUs en todas partes. Eso no es preciso. El proyecto de ley del que hablaban esos artículos — Florida SB 48 (en inglés) — falló el último día de la sesión legislativa de 2026. No hay una nueva ley estatal de ADU.
Lo que Florida sí tiene es un sistema de dos capas que existía antes del SB 48 y que aún rige toda decisión sobre ADU en el estado:
- Las reglas de zonificación de su propio condado — de donde proviene casi todo permiso de ADU.
- La ley opcional de ADU asequible de Florida — una ley estatal que los condados pueden usar para permitir ADUs de alquiler de menor costo. La mayoría de los condados del Centro de Florida no la han adoptado.
Esta página explica ambas, le muestra dónde se encuentra hoy cada uno de los nueve condados del Centro de Florida, y le da un siguiente paso claro.
Las reglas de su condado (lo que aplica a la mayoría de las personas)
Cada condado de Florida establece sus propias reglas para las ADUs. Las cosas que rigen su proyecto — límites de tamaño, retiros (setbacks), requisitos de estacionamiento, reglas de ocupación por el propietario, restricciones de alquiler a corto plazo — todas vienen del propio código de su condado, no de la ley estatal.
Su condado puede llamar a la unidad una “vivienda accesoria” (accessory dwelling), una “casa de huéspedes” (guest house), una “suite de suegros” (in-law suite), o “alojamientos accesorios” (accessory living quarters) dependiendo de cuándo actualizaron su código por última vez. Diferentes nombres, misma idea.
Esta es la capa que aplica a casi todos. Empiece con la página de su condado.
La ley opcional de ADU asequible de Florida (aplica solo en casos específicos)
Florida también tiene una ley estatal que los condados pueden usar para permitir ADUs específicamente como alquileres asequibles. Los condados pueden ignorarla — y la mayoría de los condados del Centro de Florida lo ha hecho. Esto es lo que dice en términos sencillos:
- Un condado solo puede usar esta opción si primero documenta una escasez local de alquileres asequibles.
- Si un condado la usa, debe firmar una promesa por escrito de alquilar su ADU a un inquilino de menores ingresos.
- “Menores ingresos” se define mediante directrices federales actualizadas cada abril. En el área de Orlando (condados de Orange, Seminole, Osceola y Lake), una ADU de un dormitorio alquilada a un hogar de “bajos ingresos” puede cobrar aproximadamente $1,580/mes como máximo, incluyendo servicios públicos. Eso baja a aproximadamente $990 para “muy bajos ingresos” y $590 para “ingresos extremadamente bajos”.
- El condado puede contar su ADU en sus metas de vivienda asequible.
Lo que esta ley NO hace: No anula las reglas de zonificación de su condado, no garantiza el derecho a construir una ADU, no establece estándares de tamaño o retiros, no limita las tarifas de impacto, ni anula las reglas de la HOA. Todo eso sigue dependiendo de su condado (y de su HOA).
En resumen: La mayoría de los condados del Centro de Florida permiten ADUs bajo sus propias reglas locales, sin promesa de alquiler asequible. Si no está seguro de cuál aplica a su caso, pregunte directamente a la oficina de planificación de su condado.
Lo que los nueve condados del Centro de Florida realmente permiten
Aquí hay un panorama rápido de lo que es legal hoy. Cada enlace lleva a la página completa del condado con el proceso de permisos, tarifas y cronogramas.
El Condado de Orange permite ADUs separadas, adosadas y por conversión de garaje en la mayoría de las zonas unifamiliares. Límite de tamaño: 750 pies cuadrados o el 50% de la casa principal (lo que sea menor). Se requiere un espacio de estacionamiento adicional. El propietario debe vivir en la propiedad. Los alquileres a corto plazo (menos de 30 días) están prohibidos en zonas residenciales. Las tarifas combinadas de permiso e impacto típicamente corren entre $7,500 y $11,000.
El Condado de Seminole (en inglés) permite ADUs con un límite de tamaño de 800 pies cuadrados o el 40% de la casa principal. Reglas similares de estacionamiento y ocupación por el propietario. El tamaño mínimo del lote varía según el distrito de zonificación — 7,500 pies cuadrados en las zonas residenciales más restrictivas.
El Condado de Osceola permite ADUs pero tiene las tarifas de impacto más altas de la región. El Tourism Corridor Overlay del condado (una zona especial alrededor de las áreas turísticas cerca de la I-4 y US 192) añade complicaciones de alquiler a corto plazo que la mayoría de los demás condados no tienen. Confirme bajo cuál distrito superpuesto cae su parcela antes de presupuestar.
El Condado de Lake (en inglés) permite ADUs bajo un marco de “casa de huéspedes” (guest house) — pero históricamente sin permitir una cocina separada. Esa prohibición de cocina es la mayor limitación práctica en la región. Si sus planos requieren una cocina completa, confirme la regla actual con la división de planificación del Condado de Lake antes de gastar dinero en planos.
El Condado de Polk (en inglés) tiene reglas relativamente flexibles para alojamientos accesorios. En parcelas de más de un acre, algunos distritos de zonificación permiten que se exente el requisito de ocupación por el propietario. Para propiedades rurales y semirrurales, Polk es a menudo la vía más fácil del Centro de Florida.
El Condado de Volusia (en inglés) permite ADUs con algo de revisión adicional para propiedades costeras y de distrito histórico. Las áreas residenciales del interior tienen la vía más sencilla.
El Condado de Brevard (en inglés) permite ADUs separadas y adosadas en la mayoría de las zonas unifamiliares. El condado ha tomado una postura más permisiva que la mayoría en el Centro de Florida, impulsado en parte por la presión de vivienda para fuerza laboral del Space Coast.
El Condado de Marion (en inglés) permite una “cabaña de huéspedes” (guest cottage) separada o un “apartamento accesorio” (accessory apartment) adosado en zonas R-1 y A-1. No hay límite fijo de pies cuadrados — la ADU simplemente tiene que ser más pequeña que su casa principal. Building Safety interpreta “más pequeña” en función del área de piso climatizada (calentada/enfriada). Si está planificando algo de más de aproximadamente 1,000 pies cuadrados, obtenga la interpretación de tamaño por escrito antes de pagar por planos.
El Condado de Sumter (en inglés) es el más restrictivo del Centro de Florida. No permite ADUs de alquiler en absoluto. Lo que permite es una “Cabaña Accesoria Familiar” (Family Accessory Cottage) — una unidad separada que solo puede ser ocupada por un familiar inmediato (padre/madre, hijo/hija, abuelo/abuela, nieto/nieta o hermano/hermana) del propietario. Firmará una declaración jurada confirmando la relación al momento del permiso. Si está planificando una ADU de alquiler, busque en otro lugar. Si está planificando un lugar para familia, hay una vía viable.
Importante: Estos resúmenes reflejan las reglas vigentes en abril de 2026. Los códigos locales cambian. Antes de gastar dinero en planos, obtenga la versión actual del código de su condado de su página de Municode y confirme los detalles directamente con la oficina de planificación del condado.
Tres cosas que pueden anular las reglas de su condado
Aunque su condado permita ADUs, otros tres factores pueden detener un proyecto en seco. Verifique los tres antes de gastar dinero.
1. Convenios de HOA y restricciones de escritura. Si su propiedad está en una comunidad con restricciones de escritura, las reglas de la HOA son términos de contrato privado que los tribunales hacen cumplir — y ningún permiso del condado puede anularlas. Un convenio que prohíbe estructuras separadas, requiere aprobación arquitectónica de la HOA, o limita la propiedad a un solo hogar puede matar un proyecto de ADU por completo, aunque el código del condado diga que está bien.
Mucho del inventario de vivienda del Centro de Florida tiene restricciones de escritura: Celebration, la mayoría de las comunidades planificadas a lo largo de la I-4, partes de Oviedo, Lake Mary, Winter Garden y Heathrow. Obtenga sus convenios registrados de la oficina del Secretario del Circuito (Clerk of Courts) del condado antes de comprar planos. Si los convenios guardan silencio sobre las ADUs, probablemente no las prohíben — pero el proceso de revisión arquitectónica todavía puede aplicar.
2. Reglas de distrito histórico. Si su propiedad está dentro de un distrito histórico designado — el centro de DeLand, el núcleo histórico de Sanford, el distrito superpuesto histórico de Winter Park, el distrito histórico de Mount Dora, o partes de College Park, Edgewood o Thornton Park de Orlando — enfrentará revisión de diseño además del proceso de permiso estándar. La revisión histórica no necesariamente matará su proyecto, pero puede restringir materiales, altura, ubicación y apariencia de maneras que añaden costo y tiempo.
3. Tarifas de impacto. Las tarifas de impacto son cargos separados que los condados (y a veces las ciudades y los distritos escolares) recaudan para financiar la infraestructura que una nueva unidad usará — caminos, escuelas, parques, servicio de bomberos. Una nueva ADU cuenta como una nueva unidad de vivienda en la mayoría de los condados, lo que significa que puede activar todas esas tarifas además de la tarifa estándar de permiso.
En el Condado de Orange, las tarifas de impacto combinadas en una ADU modesta de 600 pies cuadrados regularmente exceden los $8,000. El Condado de Osceola puede correr $25,000 o más — la tarifa de transporte por sí sola es de más de $21,000. Seminole, Lake y Polk son más bajas pero aún significativas. Vea la página de comparación de tarifas de impacto (en inglés) para el desglose completo condado por condado.
Las tarifas de impacto son el costo que más comúnmente se subestima en la planificación de ADU. Presupuéstelas al principio, no al momento del permiso.
La vía práctica en 2026
Cuatro cosas vale la pena hacer ahora, sin importar lo que pase con la ley estatal en 2027:
Obtenga primero las restricciones de su escritura. Esto es barato y rápido. El Secretario del Circuito de su condado las tiene en línea. Si sus convenios prohíben las ADUs o las estructuras separadas, ningún permiso del condado y ninguna ley estatal las anulará.
Encargue un plano de mensura. Toda jurisdicción requiere uno. Los planos de mensura en el Centro de Florida típicamente cuestan entre $600 y $1,200 y se mantienen vigentes por años. El trabajo no se desperdicia si la ley cambia más adelante — lo necesitará de cualquier manera.
Pregunte a su condado por escrito. Llame al departamento de planificación y solicite una reunión de pre-solicitud. Pregunte sobre límites de tamaño, retiros, estacionamiento, reglas de ocupación por el propietario, restricciones de alquiler a corto plazo, y tarifas de impacto para su parcela específica. Obtenga la respuesta en correo electrónico, no solo por teléfono.
Diseñe para ajustarse a las reglas vigentes. Si su diseño funciona bajo el código local actual, proceda. Si no, puede rediseñar para que ajuste o esperar y tener la esperanza de que la ley estatal cambie en 2027. La mayoría de los propietarios están mejor servidos por la primera opción — los proyectos que ajustan a las reglas de hoy son más baratos de permitir, más rápidos de construir, y no dependen de un proyecto de ley que puede no pasar.
Qué observar para la sesión 2027
La Legislatura de Florida se reúne nuevamente en enero de 2027. El grupo detrás del SB 48 — su patrocinador en el Senado, la Florida Housing Coalition, AARP y otros — ha indicado que volverá a intentarlo. Tres cosas valen la pena observar:
Si el proyecto de ley va solo. Cuando el SB 48 fue envuelto en un proyecto de ley de vivienda más grande, el lenguaje de ADU fue cortado durante las negociaciones del presupuesto. Un proyecto de ley de ADU independiente tiene mejor oportunidad de sobrevivir por sus propios méritos.
Si cambia el lenguaje sobre alquiler a corto plazo. Un punto clave de conflicto en la Cámara fue si las ciudades aún podían prohibir el uso de ADUs para alquiler a corto plazo. Una versión que explícitamente permita reglas locales de STR removería ese obstáculo.
Si las asociaciones de condados y ciudades cambian su postura. Tanto los grupos de cabildeo de condados como de ciudades de Florida se opusieron a la enmienda que cortó el lenguaje de ADU del HB 1389 en 2026 — pero lo hicieron para proteger una regla separada de exención fiscal, no porque apoyaran las ADUs. Si el proyecto de ley de 2027 no se enreda con ese tema, su posición puede cambiar.
Actualizaremos esta página si se presenta un proyecto de ley para la sesión 2027 o si algún condado cambia sus reglas de ADU. Para una mirada detallada de qué le pasó al SB 48, vea SB 48 (2026): Por Qué Falló el Proyecto de Ley de ADU (en inglés).
Fuentes primarias
- Ley opcional de ADU asequible de Florida: Fla. Stat. § 163.31771
- Código de Ordenanzas del Condado de Orange, Capítulo 38 (Zonificación): library.municode.com/fl/orange_county
- Los enlaces a las ordenanzas condado por condado están en cada página de condado.
Última verificación: 25 de abril de 2026. Actualizamos esta página cuando cambian las reglas de un condado o cuando un proyecto de ley significativo se mueve en la Legislatura.